Steuertipp der Woche Nr. 389: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit (Ausnahme: Erbbaurecht). Falls die Immobilie vermietet ist oder vermietet werden soll, können die Anschaffungskosten im Wege der Abschreibung (Absetzung für Abnutzung - AfA) als Werbungskosten abgesetzt werden. Die Abschreibung ist aber nur möglich auf den Gebäude-, nicht jedoch auf den Bodenanteil. Zu diesem Zweck muss der Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt werden. Grundsätzlich ist zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Das Finanzamt ist an diese Werte gebunden, "solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen" (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14). Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder angezweifelt wird, greifen die Finanzbeamten auf eine Arbeitshilfe in Form einer Excel-Datei zurück, die das Bundesfinanzministerium zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren. Doch wie es bei Pauschalwerten so oft ist: Die einen erfreuen sich an der Vereinfachung, während sich andere benachteiligt fühlen und die Korrektheit der so ermittelten Beträge anzweifeln.

Im Jahre 2020 hatte der Bundesfinanzhof die seinerzeitige Arbeitshilfe weitestgehend verworfen. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, könne nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzt werden (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Das BMF hat seine Arbeitshilfe daraufhin überarbeitet, doch es hagelte weiter Kritik. Nicht wenige hielten auch die neue Arbeitshilfe für untauglich. Und so kommt es, dass die Finanzverwaltung die Arbeitshilfe immer weiter verfeinert.

AKTUELL hat das BMF eine neue Version seiner "Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung" online gestellt. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung (Stand: Januar 2025).

SERVICE: Hier geht es zu der Arbeitshilfe und der Anleitung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung). Ob die jetzige Arbeitshilfe von den Gerichten akzeptiert wird, steht allerdings auf einem anderen Blatt. Wahrscheinlicher ist es, dass ein Finanzgericht das Gutachten eines Sachverständigen einholen würde, wenn es Zweifel an der Kaufpreisaufteilung hat bzw. wenn sich ein Steuerzahler gegen die vom Finanzamt vorgenommene Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage wehrt.

Um noch einmal auf die vertragliche Aufteilung des Kaufpreises zurückzukommen. Diese ist - wie erwähnt - anzuerkennen, wenn keine nennenswerten Zweifel daran bestehen. Mittlerweise habe sich mehrere Finanzgerichte mit solchen Zweifeln befasst.

  • Das FG Münster hat die Kaufpreisaufteilung in einem Fall als willkürlich angesehen, in dem der tatsächliche Bodenwert laut Ermittlung eines Gutachters mehr als doppelt so hoch war wie angegeben. Daher wurde die notarielle Kaufpreisaufteilung nicht zugrunde gelegt (FG Münster, Urteil vom 22.9.2022, 8 K 2748/20 E; vgl. ausführlich SteuerSparbrief März 2023).
  • Das FG Düsseldorf hat die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht anerkannt, weil der vereinbarte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Bodenrichtwert um rund 30 Prozent unterschritten hatte. Das sei keine geringfügige Abweichung, so dass nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises bestehen würden. Im Rahmen seiner Urteilsbegründung lässt das Gericht erkennen, dass es auch eine Abweichung um mehr als 20 Prozent bereits nicht mehr als geringfügig erachten würde (FG Düsseldorf, Urteil vom 12.3.2024, 13 K 1262/21 E).
  • Auch das FG Berlin-Brandenburg hat offenbar eine 20-Prozent-Grenze aufgestellt, das heißt, eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist nicht anzuerkennen, wenn der vereinbarte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Bodenrichtwert um mehr als 20 Prozent unterschreitet (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 20.3.2024, 3 K 3137/19).
  • Das FG München hält eine Abweichung zwischen des vertraglich vereinbarten Preises pro Quadratmeter Boden von dem im Gutachten abgeleiteten Bodenwert pro Quadratmeter von weniger als 10 Prozent für unbeachtlich (FG München, Urteil vom 10.4.2024, 12 K 861/19).

STEUERRAT: Letztlich gilt, dass man bei der Kaufpreisaufteilung zwar einen gewissen Spielraum hat, doch es sollte nicht übertrieben werden. Bei der Ermittlung des Anteils für den Grund und Boden sollten die offiziellen Bodenrichtwerte, die zumeist im Internet verfügbar sind, zugrunde gelegt werden. Wichtig: Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nicht nach der so genannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (z.B. BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).

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Steuertipp der Woche vom 28.4.2025