Immobilienverkauf: Neujahrsfalle (auch) bei geerbten Immobilien?

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, ist ein eventueller Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Davon ausgenommen ist unter bestimmten Voraussetzungen der Verkauf des selbstgenutzten Eigenheims. Wird eine Immobilie nach dem Erbfall vom Gesamtrechtsnachfolger verkauft, sind diesem die Vorbesitzzeit und die eventuelle Selbstnutzung des Erblassers zuzurechnen. Prinzipiell muss beim Verkauf einer geerbten Immobilie also keine Steuerpflicht nach § 23 EStG befürchtet werden, wenn der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre in seinem Eigentum hatte oder er diese selbst genutzt hat. Allerdings scheinen die Finanzämter nun - wieder - die so genannte Neujahrsfalle beim Verkauf eines Eigenheims durch den Erben innerhalb der Zehn-Jahres-Frist entdeckt zu haben. Diese Falle gilt nicht nur, aber insbesondere beim Verkauf geerbter Immobilien.

1. Hintergrund

Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung

  • ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Der BFH hat entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Vermietung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).

  • Der Fall: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 - seinem Auszug - bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Der BFH hat dem Kläger Recht gegeben.
  • Die 2. Alternative setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr“) - voll auszufüllen.

STEUERRAT: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

2. Das Problem des Leerstands

Da beim Verkauf einer Immobilie nahezu immer Leerstandszeiten eintreten, sind diese bei der Beurteilung der Eigennutzung zu Wohnzwecken unschädlich. Das gilt für einen Leerstand

  • zwischen Anschaffung und Beginn der Eigennutzung, sofern er mit der Eigennutzung zusammenhängt, z.B. wegen Renovierung,
  • zwischen Beendigung der Eigennutzung und Veräußerung, wenn die Veräußerungsabsicht nachgewiesen wird (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383).

Was aber gilt, wenn die Eigennutzung bereits im Jahr vor dem Verkauf beendet und die Wohnung erst im Folgejahr verkauft wird? Damit liegt - streng genommen - im Jahr des Verkaufs keine Eigennutzung vor, nicht einmal für einen Tag, und die Veräußerung wäre steuerpflichtig. Das ist die so genannte Neujahrsfalle.

Xxxxx Xxxx xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxxxx. Xx xxx xxxx xxxx xxxxx Xxxxxxxxxxxxx! xXXXxXxxxxxxxx xxx x.xx.xxxx, XXxXx. xxxx X X. xxxx, Xx. xxx. Xxxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxxx x xxx xxx XXXxXxxxxx xxx xxxx x xxxxx xxxxxxxxxxx, xxxx xxx xxx x. Xxxxxxxxxxx xxx xx xx Xxx. x Xx. x Xxxx x XXxX xxx xxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx xxx xxxx Xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxx xxxx. Xxx Xxxxxxxx xxx xxxxx Xxxx xxx xxxx Xxxxx xxxxxxx xxxx xxxx Xxxxxxx xxx XXX xxxxx xxx.

Xxxxxxxx xxx XXXxXxxxxxx xxxxx xxx xxxxxxx Xxxxxxxxxx xx xxx XXXxXxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx x xxxxxxxxx x xxxxxxxxxx xXXXxXxxxxxxxx xxx xx.x.xxxx, XXxXx xxxx X X. xxxx. Xx xxxxxx xxx xxxxx xxxxxxx: Xxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxx xx Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxx xxxxxxx xx.X. xxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxxx xxxxx xx xx Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxx xx xxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, xxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xx xxxxxxxxxx.

Xxxx xxx x xxxxxx xxxxxxxxxx x Xxxxxxxx:

Xxx Xxxxxxxxx xxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx xxxxx Xxxxx, xxxxx xx xxxxxxxxxx xx x. Xxxxxxxx xxxx xxxxxxxx. Xxxxxxxx Xxxxxx xxx Xxx xxx xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxxxxxx. Xx x. Xxxxx xxxx xxxx xxx Xxxxxxxxx xxxxx xxx xxxxxxxx Xxxxx xxxxxxxxxxx. Xx xxx Xxxx xxx Xxx xxx Xxxxxxxxxx xxx xxx Xxxxxxx xxxxx xxx Xxxxxxxxx xxxx. Xxxxxxxxx xxx xxx xxxxxxx XXXxXxxxxxxxx xxx xx.x.xxxx xxxxxx xxx Xxxx xxx xxxxx xx xxxxxx xxxx:

  • Xxx Xxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxx xxx xxx Xxxxx xxxx xxxxxxxxxxx, xxxx xxx XxxxxXxxxxxxXxxxx xxxxxxxx Xxxxxx xxx Xxxxxxx xxxx xxxxx xxxxxxxxxxxxxx.
  • Xxxx xxx xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx xxxxxxx, xxxx xx xxxxxxxx "xxxxxxxxx" Xxxx xxx xxx xx xxxxxx Xxx. Xxx Xxxxxxxxx xxx xxxx xx xxx Xxxx, "xxx xxx xx xxxxxxx", xxxxx xx xxx Xxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxx. Xxx xx Xxxxxxxxxxxx xxx xxx xxxxxxxxxx xxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxx
  • Xxx Xxxxxxxxxxxxxx xxxx xxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxx.
  • Xx xxxxx xxxx Xxxx xxx xx xx Xxx. x Xx. x Xxxx x Xxx. x XXxX xxx.
  • Xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxx xx xxxxxxxxxx.

3. Ist die Auffassung der Finanzverwaltung korrekt?

Xxxxxx xxx xxxxxx xxxxxxxxxxx, xxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxx xxxxxxx xxxx, xx xxxxx xxx xxxxxxxxx Xxxxxxxxx xx xxxxxx Xxxxx xxxxxxxxxxxx xxx, xxxx Xxxxxx xxxx xxxx xxxxx xxx. xxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx xxxxxx xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxx xxx xxx Xxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxx xxxxxx xxxxx xxxxxxx, xxx xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx xxxx.

Xxx Xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxx, xxxx xxx xxx XXXxXxxxxxxxx xxx xx.x.xxxx xx.x.X.x xxx xxxxxxx Xx. xx xxx xxxxxxxxxxxxxxx XXXxXxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxx, xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxx. Xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxx xxx xxxx xxxxxxxxxx, xxx xxxxxx, xxx xxxxxx xxxxx xxx xxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx xxxxxx, xxxxxx xxxx xxx xxx Xxxxxxx xxx Xxxxxxx xxxxxx.

Xxx Xxxxxxxxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxx xx xxxxxx, xxxx xxxx xxx xxxxxx XXXxXxxxxxxxx xxx xxx xxx x. Xxxxxxxxxxx xxx xx xx Xxx. x Xx. x Xxxx x XXxX xxxxxxx. Xxxx xxxxxx Xxxxxxxxxxxx xxxxx xxx xx xxxxxx Xxxxxxxx xxxx xxxxx Xxxx xxx x. Xxxxxxxxxxx xxx xx xx Xxx. x Xx. x Xxxx x XXxX. Xxx xxxxxx: Xxx Xxxxxxxxx xxx xxx Xxxxxx xxx xxx Xxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx "xxxx" xxx xxx xxxxxxxxxxxxx, xxxx xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxxx.

Xxx xxxxxxxxx Xxxxx xxx XXXxXxxxxxxxxx xxxxxxxxx Xxxxxx xxx xxxxxxxx xxx xxx xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx xxx Xx. xx xxx xxxxxxxxxxxxxxx XXXxXxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx xxxx x. Xxxxxxxxxxxx xxxxx xxxx xxx xxx Xxxxxxxxxxx:

  • Xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxx xxx Xxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxxxx, xxxx xx xxx xxx xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxxxxx xxxxx. Xxxx xxxx xxxx xxxx xxxxx Xxxxxxxxx xxxxxxxx Xxxxxxxxxx xxx Xxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxx, xxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx.
  • Xxx xxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxx xXxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxx xxx Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx.

Xxxx Xxxxxxxxxxxxxx, xxx xxx "Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx" xxxx xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxx, xxxx xxxxx xxxx xxx Xxxxx xxxxxxxxxxx xxxx x xxxxxxxxxx xxxx, xxxx xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxx xxxxxxxx Xxxxxx xxx xxxxxx Xxx xxxxxxxxxxxxxx xxxxxx xxxxxxx xxx.

Xx XXxxXxxxxxxxx "Xxxx" xxxxxx xx xx xxxxxxxx: "xx xx Xxx. x Xxxx x Xx. x Xxxx x Xxx. x XXxX xxx xxxxxx xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx, xxxx xxxx xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx xx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx xxxxx xxxx xxxxxxx xxx, xxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxx xxxx xxx Xxxxxx xxx xxx xxx Xxxxxxxxxxxxx xxxxx xxxx xxx Xxxxxxxxxxxxx xxx xxx xxx Xxxxxxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxxxxx xxxx."

Xxxxxxxxxx: Xxxxxxx xxx xxxx, xxxx xxx x xxx Xxxxxx xx xxxxxxxxxx x Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxx. Xxxxxxx xxxx xxx xxxx xxx Xxxxx xxxx xxxx xxxxx xxxxxxxxx Xxxx xxx xxxxxxxxxxx xx xxxxx Xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx xxxxx, xxxxxx xxx xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxxxx "xxxxxxxxxxx". Xxx Xxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxxxx xxx xxx XxxxxxXxxxxxxxxxxxx xxxxxx.

4. Fazit

Xxxxxx xxxxxxxxxxx xxxx xx xxx xxxxx xxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx xx xxx xxxx xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxx Xxxxxxxxxx. Xx xxxxxxxx xxxx xxxx Xxxxxxxxx, xx xxx Xxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx. Xxxx xxxx xxx Xxxxxx xxx xxxxxxxxx, xxxx xxxx xxx xxx Xxxxxxxx xxxx xxxxxx Xxxxxxxxxxxx xxxxxxx.