Grunderwerbsteuer: Auch nachträgliche Sonderwünsche sind zu versteuern!

Beim Erwerb einer Immobilie verlangt der Fiskus auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Prozent. Wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger kaufen und sich von diesem ein Haus darauf errichten lassen oder gleich ein schlüsselfertiges Eigenheim erwerben, wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis fällig (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG). Der Bau eines Hauses kann sich also erheblich verteuern. Das Gleiche gilt natürlich, wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, die sich in einem noch zu errichtenden Gebäude befindet. Was oft nicht beachtet wird: Wenn Sie gegenüber dem Bauträger im Laufe des Hausbaus Sonderwünsche äußern, die extra kosten, droht ein zweiter Grunderwerbsteuerbescheid: Das heißt: Nicht nur der ursprünglich vereinbarte Kauf- und Herstellungspreis unterliegt der Grunderwerbsteuer; es sind auch die zusätzlich berechneten Sonderleistungen zu versteuern, wenn diese vom Bauträger in Rechnung gestellt werden oder aber der Bauträger mit den insoweit ausführenden Firmen zusammenarbeitet. Vorausgesetzt natürlich, es liegt ein Zusammenhang zwischen Kauf- bzw. Bauträgervertrag und den nachträglich vereinbarten Bauausführungen vor.

1. Das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs

AKTUELL hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sie sind dann nicht mit dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid über die Besteuerung des Kaufvertrags, sondern in einem nachträglichen gesonderten Steuerbescheid festzusetzen (BFH-Urteile vom 30.10.2024, II R 15/22 und II R 18/22).

• Der Fall: Die Kläger in den genannten Verfahren kauften jeweils ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen bzw. eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollten. Der jeweilige Verkäufer verpflichtete sich als Bauträger zur Errichtung der Gebäude. Erst nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die Kläger Sonderwünsche, etwa bezüglich der Innentüren, des Einbaus von Rolllädenmotoren, der Materialien für Bodenbeläge sowie der Vergrößerung der Terrasse. Hierfür sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer Mehrkosten für solch nachträgliche Sonderwünsche zu tragen hatten und dass nur der Verkäufer diese umsetzen durfte. Die Finanzämter hielten die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließen entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Klägern. Der BFH gab den Finanzämtern überwiegend Recht.
• Begründung: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie oder - wie oben erwähnt - für den Wert des Grund und Bodes samt Errichtungskosten für das Gebäude (§ 8 Abs. 1, 2 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, also zur Bemessungsgrundlage, die der Erwerber dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Von daher unterliegen also auch Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer.
• Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche, die zusätzlich vergütet werden, sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Dieser rechtliche Zusammenhang lag im Verfahren II R 15/22 darin, dass der Kläger verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung dem Verkäufer oblag. Gleiches galt in der Streitsache II R 18/22. Dort war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. Rein verfahrensrechtlich ist aber zu unterscheiden: Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterliegen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG hingegen erfasst nur zusätzliche Leistungen, die nachträglich gewährt werden.

STEUERRAT: Wenn sich der Grundstückskäufer also beispielsweise zur Übernahme von Hausanschlusskosten bereits im - ursprünglichen - Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat, liegen keine nachträglich vereinbarten Sonderwünsche vor. Die Übernahme dieser Entgelte wird dann nämlich nicht nachträglich vereinbart, sondern ergibt sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst. Das heißt allerdings nicht, dass die Entgelte deshalb grunderwerbsteuerfrei bleiben. Die Steuer darf nur nicht in einem zweiten, selbstständigen Bescheid festgesetzt werden, sondern der Vorgang muss bereits im ursprünglichen Bescheid berücksichtigt werden. ABER: Hat das Finanzamt dies im ersten Bescheid aufgrund einer falschen Einschätzung unterlassen und ist der Bescheid verfahrensrechtlich nicht mehr änderbar, so kann nun kein neuer bzw. geänderter Bescheid erlassen werden.

STEUERRAT: Nach § 3 Nr. 1 GrEStG ist der Erwerb eines Grundstücks steuerfrei, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 EUR nicht übersteigt. Diese Bagatellgrenze findet aber auf zusätzliche Leistungen im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG keine Anwendung.

STEUERRAT: Rein steuerlich mag die Empfehlung lauten, Sonderarbeiten nicht durch den Bauträger, sondern durch selbst beauftragte Handwerker ausführen zu lassen. Doch das ist vertraglich oftmals nicht zulässig und zudem können Gewährleistungsansprüche gefährdet sein. Zumindest kann deren Durchsetzung erschwert werden, wenn sich die beteiligten Handwerker eventuelle Fehler gegenseitig zuschreiben.

Weitere Informationen: 

• Informationen zur Grunderwerbsteuer
• Grunderwerbsteuer: Einheitliches Vertragswerk

2. Und wie erfährt das Finanzamt von den Sonderwünschen?

Fall 1: Sind die Sonderwünsche bereits im - ursprünglichen - notariellen Kauf- oder Bauträgervertrag vereinbart, ist die Sache der relativ einfach. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet ist, jeden Grundstückskaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des örtlich zuständigen Finanzamtes vorzulegen (§ 18 GrEStG). Dadurch erfährt das Finanzamt unmittelbar von den zusätzlichen Leistungen und wird hierauf Grunderwerbsteuer erheben.

Fall 2: Schwieriger wird es, wenn die Sonderwünsche erst nachträglich geäußert bzw. vereinbart werden. Entgelte für Sonderwünsche sind zwar grunderwerbsteuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Zumeist werden Sonderwünsche jedoch erst ab einem gewissen Baufortschritt geäußert, so dass das Finanzamt davon nicht unmittelbar Kenntnis erlangt. ABER: Es besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt - und zwar für alle Beteiligten. Also müssen sowohl der Veräußerer/Bauträger als auch der Erwerber dem Finanzamt diejenigen Vorgänge melden, die grunderwerbsteuerlich relevant sind, da sie als so genannte Gesamtschuldner gelten. Und darunter fallen die Entgelte für besagte Sonderwünsche (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Die Anzeigen sind innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs zu erstatten (§ 19 Abs. 3 GrEStG).

STEUERRAT: Im Prinzip löst jeder einzelne Sonderwunsch eine eigenständige Anzeigepflicht und einen neuen Fristlauf aus. Das kann zugegebenermaßen sowohl für Veräußerer/Bauträger und Erwerber als auch für die Finanzämter sehr aufwendig werden. Auf das Bau- und Grunderwerbsteuerrecht spezialisierte Anwälte empfehlen daher zumindest den Bauträgern, sie mögen sich mit dem Finanzamt abstimmen, in welcher Art und Weise sie die Entgelte für Sonderwünsche anzeigen sollen, das heißt, ob sich die Finanzämter mit einer Sammelmeldung zufrieden geben.

3. Was geschieht, wenn die Anzeige unterlassen wurde?