Wer eine Wohnung verbilligt überlässt, kann seine Werbungskosten auch dann voll abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzusplitten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, wobei Letzterer steuerlich verloren ist. Ab 2021 gibt es eine Verbesserung bei der verbilligten Vermietung: Nun reichen auch 50 Prozent der ortsüblichen Miete aus, um einen vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist aber eine so genannte Totalüberschussprognose zu erstellen. Das heißt, der Vermieter muss nachweisen, dass er zumindest über einen längeren Zeitraum betrachtet einen Überschuss aus der Vermietung erzielt. Natürlich stellt sich die Frage, ob Vermieter, die eine Wohnung an einen nahen Angehörigen bereits vor 2021 vermietet haben, die Miete nun senken dürfen. Das heißt: Kann die Miete - steuerlich wirksam - im Jahre 2021 zum Beispiel von 70 auf 55 Prozent gesenkt werden, ohne steuerliche Nachteile befürchten zu müssen? Antwort: Das Finanzamt prüft bei der Vermietung an einen nahen Angehörigen stets den so genannten Fremdvergleich. Es müsste also glaubhaft gemacht werden, dass auch einem fremden Mieter eine Mietsenkung eingeräumt worden wäre. Das wird vielleicht im Coronajahr 2021 noch gelingen, da viele Vermieter ihren Mietern derzeit entgegenkommen, wenn diese in Kurzarbeit oder gar arbeitslos sind. Unabhängig davon dürfte es aber schwerfallen, dem Finanzamt außersteuerliche Gründe für die Mietminderung glaubhaft zu vermitteln.
STEUERRAT: Treiben Sie das Steuermodell nicht auf die Spitze. Dies ruft nur den Argwohn des Finanzamts hervor und wer Pech hat, dem wird die Finanzverwaltung die Anerkennung des Mietverhältnisses komplett versagen. Lassen Sie Mietsenkungen bei der Vermietung an nahe Angehörige also lieber bleiben. Bei der Vermietung an fremde Personen sind sie natürlich frei: Solange sie mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen und einen "Totalüberschuss" erzielen, bleibt es ihnen unbenommen, die Miete zu mindern.
Weitere Informationen:
- Ausfüllhilfe zur Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
- Verbilligte Vermietung an Angehörige
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