Ausfüllhilfe zur Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Seite 1 - Jahr 2020

Weitere Informationen und Anleitungen zu diesem Thema enthält der Beitrag

- Ausfüllhilfe zur Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Seite 2 - Jahr 2020

1. Vorab: Wie die Einkünfte aus Vermietung ermittelt werden

Steuerpflichtig sind zwar die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zu versteuern aber sind letztlich die Einkünfte. Das sind die Einnahmen nach Abzug von Werbungskosten. Einen Werbungskosten-Pauschbetrag gibt es bei den Vermietungseinkünften leider nicht.

Sind die Einkünfte negativ, werden sie mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet. Dadurch verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerschuld. Das bringt Ihnen den gewünschten Vorteil einer Steuerersparnis aus der Vermietungstätigkeit.

Falls Sie mehrere Mietobjekte haben, müssen Sie für jedes Objekt eine "Anlage V" ausfüllen.

Das müssen Sie beachten:

• Falls Sie ein Objekt innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkaufen, gehört der Veräußerungsgewinn oder -verlust nicht in die Anlage V, sondern in die Anlage SO.
• Bei Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren geht das Finanzamt - unabhängig von der 10-Jahresfrist - von gewerblichem Grundstückshandel aus und möchte die Veräußerungsgewinne in der Anlage G sehen.
• Wird eine Wohnung im Ausland vermietet, muss zusätzlich die Anlage AUS ausgefüllt werden. Dies gilt für Länder außerhalb der EU/EWR sowie für Finnland und Spanien (mit Anrechnungsmethode). Vermietungseinkünfte aus EU-/EWR-Staaten mit Freistellungsmethode werden seit 2008 nicht mehr steuerlich erfasst, auch nicht im Progressionsvorbehalt.

Die "Anlage V" können Sie auch ausfüllen, wenn Sie noch keine Mieteinnahmen erzielen, Ihnen aber im Zusammenhang mit einer geplanten Vermietung bereits Aufwendungen entstanden sind. Denn die Aufwendungen sind als sog. vorab entstandene Werbungskosten abziehbar. Machen Sie die Werbungskosten auf der Rückseite der Anlage V geltend und Ihre Vermietungsabsicht in geeigneter Form glaubhaft.

In der "Anlage V" werden zum einen die Summe der Einnahmen (Zeile 21), zum anderen die Summe der Werbungskosten (Zeile 22) ermittelt und nach Saldierung die positiven oder negativen Einkünfte - auch als Überschuss bezeichnet - festgestellt (Zeile 23). Falls das Mietobjekt Eheleuten gemeinsam gehört, ist dieser Überschuss entsprechend dem Eigentumsverhältnis aufzuteilen (Zeile 24).

2. Einnahmen aus Vermietung einer Immobilie (Zeilen 4-21)

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört alles, was der Vermieter oder Verpächter aufgrund des Miet- oder Pachtverhältnisses vom Mieter oder Pächter oder von Dritten erhält. Was hier im Einzelnen alles in Betracht kommen kann, zeigt der Beitrag

- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Lage des Grundstücks (Zeilen 4-5)

Geben Sie in Zeile 4-5 die Adresse des vermieteten Grundstücks oder der vermieteten Wohnung sowie das Datum der Anschaffung oder Fertigstellung an. Dieses Datum benötigt das Finanzamt zur Überprüfung der Gebäudeabschreibung, denn die Abschreibung beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes:

• Das Gebäude ist angeschafft mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin, zu dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen. Wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird oder die Eintragung im Grundbuch erfolgt, spielt keine Rolle.
• Das Gebäude ist fertig gestellt, wenn es als bezugsfertig anzusehen ist.

Einheitswert-Aktenzeichen (Zeile 6)

In Zeile 6 ist das Einheitswert-Aktenzeichen  anzugeben. Dieses Aktenzeichen ist enthalten im Grundsteuermessbescheid oder im Einheitswertbescheid, welche Sie irgendwann vor langer Zeit vom Finanzamt erhalten haben. Auf der Basis des Grundsteuermessbescheides hat die Gemeinde die Grundsteuer festgesetzt. Allerdings werden Sie im Grundsteuerbescheid oder Grundsteuer-Änderungsbescheid Ihrer Gemeinde das Einheitswert-Aktenzeichen vergeblich suchen. Diese Angabe dient lediglich als Zuordnungskriterium für ein Risikomanagement der Finanzverwaltung.

Abfragen zur Nutzung (Zeile 7)

Wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnung nutzen, jeweils nur kurzfristig oder an Angehörige (zu Wohnzwecken) vermieten, so gelten für die steuerliche Behandlung Besonderheiten. Die Finanzverwaltung verlangt, dass Sie die Fragen nach der speziellen Nutzungsart mit "Ja" oder "Nein" beantworten.

Selbst genutzter oder unentgeltlich überlassener Wohnraum (Zeile 8)

Wenn Sie die Immobilie, z.B. ein Zweifamilienhaus, nur zum Teil vermieten und teilweise selber nutzen oder unentgeltlich an Angehörige überlassen, müssen Sie hier die nicht vermietete Fläche eintragen. Diese Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche ergibt den nicht einkunftsrelevanten Anteil, um den die geltend gemachten Werbungskosten in den Zeilen 33 bis 50 zu kürzen sind.

Als Ferienwohnung genutzter Wohnraum (Zeile 8)

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, verlangt das Finanzamt zusätzliche Angaben: Angeben müssen Sie in Zeile 8 die Fläche des Wohnraums, der als Ferienwohnung genutzt wird. Zusätzlich wird verlangt, dass Sie auf einem Zusatzblatt die Anzahl der Tage angeben, an denen diese Wohnung vermietet, selbst genutzt, unentgeltlich an andere Personen überlassen wurde oder leer stand.

Diese Abfragen und Angaben sind eher unbedeutend, solange Sie mit der Vermietung der Ferienwohnung "schwarze Zahlen" schreiben, also positive Einkünfte erzielen. Doch der Regelfall wird sein, dass bei Ferienwohnungen die Werbungskosten höher als die Einnahmen sind und somit negative Einkünfte entstehen.

Weitere Informationen: Steuerrat zur Ferienwohnung: Wie Vermietungsverluste verrechnet werden und mehr.

Mieteinnahmen (Zeile 9-12)

Für Mieteinnahmen gilt steuerlich das Zuflussprinzip: Einnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem Sie diese erhalten. Für welchen Zeitraum die Gelder gezahlt werden, spielt im Allgemeinen keine Rolle. Ausnahmsweise sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel herum in dem Jahr anzusetzen, zu dem sie wirtschaftlich gehören.

Die Mieteinnahmen müssen Sie - ohne Umlagen - getrennt angeben für

• vermietete Wohnungen (Zeile 9-10),
• andere Räume, die gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dienen (Zeile 11),
• Wohnungen, die an Angehörige vermietet werden (Zeile 12),

STEUERRAT: Erzielen Sie aus der vorübergehenden Vermietung von Zimmern, z.B. an Feriengäste oder Messebesucher, nicht mehr als 520 EUR im Jahr, können Sie auf die Versteuerung verzichten. Dann dürfen Sie allerdings auch keine Werbungskosten geltend machen.
Weitere Informationen: Zimmervermietung.

Umlagen (Zeile 13-14)

Die an den Mieter berechneten und vereinnahmten Umlagen sind abzüglich der im laufenden Jahr geleisteten Erstattungen gesondert einzutragen, und zwar

• für vermietete Wohnungen und vermietete gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume (Zeile 13),
• für an Angehörige vermietete Wohnungen (Zeile 14).

Als Umlagen zu versteuern sind die Vorauszahlungen zuzüglich Nachzahlungen des Mieters und abzüglich Erstattungen an den Mieter. Dafür sind die Betriebskosten, wie Heizung, Strom, Wasser und Abwasser, Haus- und Flurbeleuchtung, Schornsteinfeger, Hausreinigung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gemeinschaftsantenne, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer usw. als Werbungskosten absetzbar. Falls mit der Miete solche Nebenkosten abgegolten sind (Warm- oder Bruttomiete), sind die Bruttomieten zu versteuern.

Zur verbiiligten Vermietung

Die getrennte Erfassung von Mieteinnahmen und Umlagen für Wohnungen, die an Angehörige vermietet sind, soll der Ermittlung einer "verbilligten Vermietung" dienen. Es gilt folgende Regelung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten, gilt die Vermietung als vollentgeltlich und ermöglicht den vollen Werbungskostenabzug. Die früher aufwändig zu erstellende Ertragsprognose ist bereits seit einiger Zeit entfallen.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete mitsamt Umlage, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen, d.h. die Aufwendungen sind nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.

AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17). Nach Auffassung des BFH ist zur Ermittlung des Möblierungszuschlages und der ortsüblichen Miete der örtliche Mietspiegel heranzuziehen:
(1) Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.
(2) Lässt sich aber dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen.
(3) Ist ein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassenen Möbel nicht zu ermitteln, kommt ein Möblierungszuschlag nicht in Betracht. Dann ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
(4) Es ist nicht zulässig, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

STEUERRAT: Bei möblierten Vermietungen sollten Sie im Mietvertrag Grundmiete, Umlagen und Möblierungszuschlag getrennt vereinbaren und ausweisen. Achten Sie darauf, dass die Beträge ausreichend hoch sind, um die maßgebliche Grenze von 66 % zu überschreiten. Denn wenn die "vereinbarte Miete" im Vergleich zur "ortsüblichen Marktmiete" mindestens 66 % beträgt, können Sie die Aufwendungen aus der Vermietung zu 100 % als Werbungskosten absetzen. Nutzen Sie zur Ermittlung des Möblierungszuschlages die vorgenannten Hinweise, die der BFH in seinem neuen Urteil gegeben hat.

Achtung: Werbungskosten bei Vermietungen sind in zwar voller Höhe absetzbar, selbst wenn die vereinbarte Miete nur 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Was viele Vermieter jedoch nicht wissen: Die 2/3-Regelung gilt nur, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird und nicht, wenn die Wohnung oder andere Räume zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken vermietet werden. Dann sind die Werbungkosten nämlich nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete abziehbar. Bei der Vermietung entsprechender Räumlichkeiten an einen Angehörigen sollte im Zweifel also die ortsübliche Miete vereinbart werden. AKTUELL ist darauf hinzuweisen, dass nach neuerer Auffassung auch Büros als "gewerbliche Räumlichkeiten" gewertet werden können (BFH-Urteil vom 17.4.18, IX R 9/17; vgl. SteuerSparbrief September 2018). In dem Urteil des Bundesfinanzhofs ging es um einen Arbeitnehmer, der dem Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke eine Einliegerwohnung vermietet hatte, um es als Heimbüro zu nutzen. Der BFH sieht darin ein gewerbliches Mietverhältnis.

STEUERRAT: Ab 2021 wird es eine Verbesserung bei der verbilligten Vermietung geben: Nun werden auch 50 Prozent der ortsüblichen Miete ausreichen, um einen vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. ABER: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine so genannte Totalüberschussprognose zu erstellen. Das heißt, der Vermieter muss nachweisen, dass er zumindest über einen längeren Zeitraum betrachtet einen Überschuss aus der Vermietung erzielt.

Weitere Informationen: Verbilligte Vermietung an Angehörige.