Vermieter können ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle haben: Etwa weil der Mieter zahlungsunfähig ist, weil die Wohnung zwischenzeitlich leer steht, weil die Wohnung nach Brand oder Hochwasser unvermietbar ist, weil eine Vermietung wegen Auflagen der Behörden zeitweise nicht möglich ist, weil die Wohnung wegen eines Überangebots bzw. wegen des Bevölkerungsrückgangs in der Region nicht vermietet werden kann. AKTUELL ist auf den Stichtag 2. April 2024 hinzuweisen: Falls Sie bei vermieteten Wohnungen oder Gebäuden im Jahre 2023 ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle erlitten haben, können Sie bis zu diesem Tag einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Richten Sie Ihren Antrag an die zuständige Gemeindeverwaltung, in Berlin, Bremen (aber nicht Bremerhaven) und Hamburg an das Finanzamt (§ 34 Abs. 1 GrStG).Ein Grundsteuererlass ist unabhängig davon zu gewähren, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist lediglich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen (BFH-Urteil vom 24.10.2007, BStBl 2008 II S. 384). Der Steuerschuldner darf die Minderung des normalen Rohertrags aber nicht zu vertreten haben.
STEUERRAT: Der Grundsteuererlass ist leider nur in engen Grenzen möglich: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent beträgt der Grundsteuererlass 25 Prozent, bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gibt es 50 Prozent der Grundsteuer zurück. Ein Grundsteuererlass kommt zudem nicht in Betracht, wenn die Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann, etwa wenn ein Gebäude stark beschädigt wurde. In diesen Fällen sollte beim Finanzamt ein Antrag auf Wertfortschreibung des Einheitswerts (bzw. Grundsteuerwerts) gestellt werden.
Die Berechnung der Ertragsminderung ist einfach: Bei bebauten Grundstücken wird diese generell aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Somit ist nicht relevant, ob zu Beginn des Kalenderjahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird. Abgestellt wird auf den Erlasszeitraum.
Ist ein Grundsteuererlass für selbstgenutzte Immobilien möglich?
Zumindest theoretisch denkbar wäre auch ein Grundsteuererlass für eigengenutzte Wohnimmobilien. Die Betonung liegt aber auf dem Wort "theoretisch", denn tatsächlich dürfte eine Ertragsminderung nur schwer nachzuweisen sein. Ausgeschlossen ist das aber nicht, etwa bei Ferien- oder Zweitwohnungen. Es kommt insoweit auf die "übliche Miete" an, die im Erlasszeitraum 2023 insgesamt erzielbar gewesen wäre.
Bei eigengewerblich genutzten Immobilien ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend (R 40 GrSt-Richtlinien zu § 33 GrStG). Wer seine Räumlichkeiten also aufgrund der Konjunktur oder aufgrund von Corona-Maßnahmen nicht im gewohnten Umfang nutzen konnte, sollte einen Antrag auf Grundsteuererlass in Erwägung ziehen.
STEUERRAT: Betriebsinhaber müssen zusätzlich darlegen, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Dazu sollten sie den Jahresabschluss oder zumindest betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen können.
STEUERRAT: Eigentlich wäre das Fristende der 31. März 2024, doch aufgrund der Osterfeiertage verschiebt sich es sich auf den folgenden Werktag.
AKTUELL: Für Grundsteuererlass sind Anstrengungen des Vermieters erforderlich
Wie oben ausgeführt, kommt unter bestimmten Voraussetzungen ein - teilweiser - Erlass der Grundsteuer in Betracht. Wichtig ist, dass der Steuerschuldner die Minderung des normalen Rohertrags nicht zu vertreten haben darf. Sprich: Die Ertragminderung muss schuldlos erfolgt sein.
AKTUELL hat das Verwaltungsgericht Koblenz entschieden, dass der Eigentümer einer gewerblichen Immobilie keinen Anspruch auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer hat, wenn er nicht genügend Anstrengungen unternommen an, um die Immobilie zu vermieten bzw. auszulasten (VG Koblenz, Urteil vom 17.10. 2023, 5 K 350/23.KO).
- Der Fall: Die Klägerin ist Eigentümerin eines Tenniszentrum, das in 2015 und 2016 nur teilweise wirtschaftlich ausgelastet war. Daher beantragte sie den Erlass der Grundsteuer. Dies lehnte die beklagte Stadt ab. Hiergegen wandte sich die Klägerin zunächst erfolglos mittels Widerspruch und sodann mit ihrer Klage. Sie habe ihre beiden Sporthallen mittels Flyern und regionalen Zeitungsannoncen sowie auf ihrer Homepage und auf Facebook beworben. Seit 2010 habe sie zudem einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt. Dabei habe sie ein Konzept erwogen, das die Vermietung einer der beiden Hallen zur Nutzung als Lager- und Produktionsflächen, als Lebensmittelmarkt, als Fitnesscenter oder für Veranstaltungen vorgesehen habe. Die Klage hatte keinen Erfolg.
- Begründung: Es ließen sich im Erlasszeitraum 2015 und 2016 keine hinreichenden Anstrengungen der Klägerin feststellen, das Tenniszentrum einer Vermietung zuzuführen. Die Klägerin habe bereits nicht belegt, mit welchem konkreten Vermittlungsauftrag sie den Makler beauftragt und welche Vermittlungstätigkeiten dieser im Einzelnen wahrgenommen habe. Unklar bleibe zudem, mit welchem Inhalt sie die Hallen in Lokalzeitungen und in anderen Printmedien beworben habe. Auch eine vernommene Zeugin habe keine konkreten Angaben zu den Vermietungsbemühungen der Klägerin machen können. Abgesehen davon, habe die Klägerin das Tenniszentrum nicht in den einschlägigen Suchportalen im Internet angeboten, was sich jedoch gerade bei gewerblich genutzten Immobilien und bei dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept aufdränge, um einen überregionalen Interessentenkreis zu erreichen. Dagegen genüge die Bewerbung des Zentrums auf der eigenen Homepage und der eigenen Facebook-Seite wegen deren geringeren Reichweite nicht (Quelle: VG Koblenz, Mitteilung vom 2.11.2023).
STEUERRAT: Gegen das Urteil können die Beteiligten die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen. Das Verwaltungsgericht selbst hat die Berufung nicht zugelassen. Ob eine Berufung Erfolg hätte, darf allerdings bezweifelt werden, denn immerhin hat das OVG Rheinland-Pfalz bereits mit Urteil vom 2.5.2016 (6 A 10971/15) entschieden: "Daher sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen das Anbieten der Immobilien lediglich auf der eigenen Homepage des Grundstückseigentümers oder des von ihm mit der Vermietung beauftragten Maklers, weil dadurch nur ein im Vergleich zu den Suchportalen kleiner Kreis von potenziellen Mietinteressenten erreicht werden kann."
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