Der Verkauf einer Immobilie unterliegt eigentlich nicht der Umsatzsteuer, doch manchmal kann es sinnvoll sein, auf die Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten und Umsatzsteuer im Kaufvertrag auszuweisen. Das ist dann die so genannte Option zur Umsatzsteuerpflicht. Sie kommt vor, wenn ein Unternehmer ein Grundstück erworben oder ein Gebäude errichtet hat, bei dem er seinerseits die Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen hat und die Immobilie nun an einen anderen Unternehmer weiterverkauft, der umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt und der ebenfalls die Vorsteuer geltend machen kann. Würde der Unternehmer die Immobilie, für die er den Vorsteuerabzug beantragt hat, innerhalb von zehn Jahren umsatzsteuerfrei weiterveräußern, müsste er die Vorsteuer hingegen - gegebenenfalls teilweise - wieder ans Finanzamt zurückzahlen (§ 15a EStG).AKTUELL hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass die Option zur Umsatzsteuerpflicht nur im ursprünglichen Notarvertrag erklärt werden kann, den Verkäufer und Käufer unterzeichnen. Eine Ausnahme gilt nur im Falle einer Zwangsversteigerung (BFH-Beschluss vom 25.1.2022, XI B 60/20). Wer also die Option nicht rechtzeitig ausübt, kann diesen Fehler nicht mehr korrigieren.
- Der BFH hatte bereits mit Urteil vom 21.10.2015 (XI R 40/13) entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem originären Notarvertrag erklärt werden kann. Ein spätere Option wäre unwirksam, auch wenn sie notariell beurkundet wird. Das Gesagte gilt auch dann, wenn die nachträgliche Option zur Umsatzsteuerpflicht zwischen den Vertragsbeteiligten einvernehmlich erfolgen und keine Gefahr von Steuerausfällen bestehen würde.
- Das bedeutet also: Wird ein Grundstück ohne Option zur Umsatzsteuer veräußert und stellt sich später heraus, dass eine steuerpflichtige Übertragung sinnvoll gewesen wäre, so können die Vertragsparteien den ursprünglichen Vertrag nicht mit steuerlicher Wirkung korrigieren, auch wenn sie erneut den Notar aufsuchen. Insofern muss beim Grundstücksverkauf sehr genau überlegt werden, ob Umsatzsteuer ausgewiesen werden soll oder nicht.
STEUERRAT: Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass selbst der Verkauf einer einzigen Immobilie manchmal als so genannte Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a UStG gelten kann. Dann darf im Kaufvertrag bzw. in den Rechnungen keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden (vgl. zu dem Thema SteuerSparbrief Januar 2019).
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