Um den Neubau von Mietwohnungen zur fördern, wurde vor einigen Jahren die Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Sie ist Ende 2021 ausgelaufen, wird nunmehr jedoch mit dem Jahressteuergesetz 2022 - ab dem 1.1.2023 - erneuert. Allerdings wird sie in einigen wichtigen Punkt anders ausgestaltet als bislang. Lesen Sie dazu die folgenden Hinweise.Mit dem "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4.8.2019 wurde zur Ankurbelung der Investitionstätigkeit in neue Mietwohnungen eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Begünstigt sind Investitionen, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wurde. Sofern ein Bauantrag nicht erforderlich war, musste die Bauanzeige in diesem Zeitraum erfolgen.
- Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 EUR je qm Wohnfläche. Zusätzlich ist die lineare AfA von 2 % p.a. absetzbar, die sich allerdings auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, nämlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche sind.
- Die geförderte Immobilie muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden. Eine Mietobergrenze ist allerdings nicht vorgesehen.
AKTUELL wird ab dem 1.1.2023 die 7b-Sonderabschreibung, die Ende 2021 ausgelaufen ist, erneuert, aber auch etwas anders ausgestaltet (§ 7b Abs. 2 und 3 sowie § 52 Abs. 15a EStG, eingefügt mit dem "Jahressteuergesetz 2022"):
- Begünstigt sind Mietwohnungen, für die der Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026 gestellt wird oder eine entsprechende Bauanzeige erfolgt.
- Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage. Zusätzlich ist die lineare AfA von 2 % p.a. absetzbar, die sich allerdings auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, nämlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.500 EUR je qm Wohnfläche.
- Begünstigt sind Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 4.800 EUR je qm Wohnfläche sind.
Die Anschaffung einer solchen Wohnung ist dann begünstigt, wenn der Erwerber das Gebäude oder die neue Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam erwirbt.
Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung werden die Voraussetzungen an die Wohnung an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt.
So ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung zukünftig daran gekoppelt, dass das Gebäude, in dem die neue Wohnung hergestellt wird, die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt. Voraussetzung ist das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude" (QNG). Das QNG-Siegel ist ein staatliches Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen für Gebäude, das durch akkreditierte Zertifizierungsstellen vergeben wird. Das QNG stellt die Erfüllung von Anforderungen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Gebäuden sowie an die Qualität der Planungs- und Bauprozesse sicher. Voraussetzung für die Vergabe des QNG durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle ist eine Zertifizierung mit einem Bewertungssystem für Nachhaltiges Bauen und die Einhaltung von besonderen Anforderungen im öffentlichen Interesse, die aktuelle Ziele in den Bereichen Klimaschutz, Ressourcenschonung, Gesundheitsschutz und Teilhabe aufgreifen. Angesichts der dynamischen und nur schwer zu prognostizierenden Entwicklung insbesondere der Baukosten könnte dabei zukünftig Änderungsbedarf bei den Kostenbezugsgrößen entstehen.
Die Voraussetzungen der De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Die Sonderabschreibungen werden nur gewährt, wenn der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Jahren nicht höher ist als eine bestimmte Grenze (§ 7b Abs. 5 EStG). Aber die neuen Regelungen zur Einhaltung der De-Minimis-Verordnung werden - anders als bisher - auf Anspruchsberechtigte beschränkt, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind. Damit entfällt für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Einhaltung beihilferechtlicher Voraussetzungen.
Neue Wohnungen, die aufgrund einer Bauanzeige oder eines Bauantrages im Jahr 2022 hergestellt werden, sind vom Anwendungsbereich des § 7b ausgeschlossen.
Weitere Informationen: Förderung des Mietwohnungsneubaus: Die neue 7b-Sonderabschreibung
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