Die Grunderwerbsteuer kann manchmal zu fatalen Folgen führen. Vielen Erwerbern ist nicht bekannt, dass sich die Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks auch nach den Baukosten bemisst, wenn der Veräußerer in irgendeiner Weise an der anschließenden Errichtung des Gebäudes mitwirkt. Sie werden dann mit einer wesentlich höheren Grundsteuer belastet als zunächst angenommen. So gut wie unbekannt ist zudem, dass auch der Veräußerer - trotz vertraglicher "Abwälzung" der Grunderwerbsteuer auf den Erwerber - zur Kasse gebeten werden kann. Das heißt: Verkauft er ein unbebautes Grundstück, das der Erwerber bebaut, so kann er - notarieller Kaufvertrag hin oder her - mit der vollen Grunderwerbsteuer belastet werden. Wer diese Steuerfalle nicht kennt und entsprechend vorsorgt, kann sich unerwartet mit hohen Steuernachzahlungen konfrontiert sehen, die den Erlös aus dem Grundstücksverkauf sogar aufzehren können.1. Grundsätze
Beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zahlt grundsätzlich der Käufer die Grunderwerbsteuer. Zwar ist gesetzlich die Gesamtschuldnerschaft vorgesehen, Käufer und Verkäufer schulden die Grunderwerbsteuer also gemeinschaftlich. Üblicherweise vereinbaren die Parteien aber, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt. Dennoch bleibt der Veräußerer haftbar, das heißt, das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer von ihm fordern, wenn der Erwerber nicht zahlen kann.
Grunderwerbsteuer wird ebenfalls fällig, wenn Sie ein Grundstück von einem Bauunternehmen kaufen und sich von diesem ein Haus darauf errichten lassen oder gleich ein schlüsselfertiges Eigenheim erwerben - und zwar auf den Gesamtpreis! "Erstreckt sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude, ist der Wert des Grundstücks nach den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes maßgebend" (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG).
Nach geltender Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) stellen Kauf des Grundstücks und Bau des Hauses ein "einheitliches Vertragswerk" dar. Und das ist öfter und schneller der Fall als man annehmen möchte. Nicht unbedingt erforderlich ist ein einheitlicher Vertrag, sondern es genügt bereits ein irgendwie gearteter Zusammenhang zwischen dem Grundstücksvertrag und dem Bauvertrag.
2. Steuerfalle für den Erwerber
Für die Annahme eines "einheitlichen Vertragswerks" reicht es aus, dass der Grundstücksverkäufer und das Bauunternehmen zusammenwirken und das Bauunternehmen ein Angebot für die Bebauung macht, welches der Erwerber tatsächlich annimmt. Erst 2005 hat der BFH entschieden, dass ein einheitliches - sowohl den Verkauf eines bestimmten Grundstücks als auch die Errichtung eines bestimmten Gebäudes umfassendes - Angebot auch dann gegeben sein kann, wenn die bis zur Baureife gediehene Vorplanung inhaltlich maßgebend vom Käufer mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist (BFH-Urteil vom 21.9.2005, BStBl. 2006 II S. 269).
Besonders misslich: Selbst wenn der Erwerber gar keine Kenntnis von eventuelle Absprachen zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Bauunternehmen hat, wird Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten fällig.
3. Steuerfalle für den Veräußerer
Allerdings kann der Schuss auch für den Verkäufer nach hinten losgehen, wie der BFH mit Urteil vom 30.8.2017 (II R 48/15, BStBl 2018 II S. 24) entschieden hat. Vereinfacht ist Folgendes geschehen:
Ein Grundstück wurde veräußert; jedoch bereits wenige Tage vor der Veräußerung hat der Erwerber einen schriftlichen Bauvertrag über die Errichtung eines Hauses geschlossen.
Auch wenn der Bauvertrag bereits vor dem Abschluss oder Wirksamwerden des Kaufvertrags geschlossen wurde, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf den einheitlichen Erwerbsgegenstand – so der BFH.
Das heißt: Die Grunderwerbsteuer ist auch auf die Baukosten festzusetzen. Nun kam es aber noch doller:
Der Erwerber konnte die Grunderwerbsteuer nicht zahlen; daraufhin wurde der Veräußerer „herangezogen.“ Zu Recht, wie der BFH entschied: „Der Veräußerer schuldet in den Fällen des einheitlichen Erwerbsvorgangs die Grunderwerbsteuer in voller Höhe auch dann, wenn nicht er selbst, sondern ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist.“
Die Entscheidung birgt eine enorme Brisanz, da der Veräußerer die künftige bzw. geplante Bebauung möglicherweise gar nicht kennt oder beeinflussen kann.
STEUERRAT: Die Beteiligten sollten in ähnlichen Fällen unbedingt prüfen, ob und inwieweit sie Rückabwicklungsklauseln im notariellen Kaufvertrag vereinbaren können. Das heißt, das Grundstück sollte gegebenenfalls an den Veräußerer rückübertragen werden, wenn der Erwerber insolvent wird. Zugegebenermaßen werden aber möglicherweise die finanzierenden Banken des Erwerbers bei solchen Rückübertragungsklauseln nicht mitspielen. Von daher kann es sein, dass ein Grundstücksveräußerer mit dem Risiko leben muss.
Weitere Hinweise:
Beachten Sie auch unsere weiteren Steuertipps in der Rubrik Steuertipp der Woche.