Vermietung: Vorsicht bei der Verteilung von Erhaltungsaufwand

Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung sowie Modernisierung einer vermieteten Wohnung sind im Allgemeinen Erhaltungsaufwendungen. Solche Erhaltungsaufwendungen können im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abgesetzt werden. Doch es gibt hier eine vorteilhafte Regelung: Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Wenn nun während des Verteilungszeitraumes das Gebäude durch Tod oder Verkauf auf einen neuen Eigentümer übergeht, ist die Frage, wie der noch nicht verbrauchte Betrag steuerlich behandelt wird. Kann der neue Eigentümer den verbleibenden Restbetrag geltend machen?
  • Verkauf: Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraumes veräußert, kann der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Verkaufs in einem Betrag als Werbungskosten abgesetzt werden. Das Gleiche gilt, wenn das Gebäude in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Einkunftserzielung, d.h. zu eigenen Wohnzwecken, genutzt wird. Abzug also beim Verkäufer (§ 82b Abs. 2 EStDV).
  • Erbschaft oder Schenkung: Im Fall der unentgeltlichen Übertragung des Gebäudes kann der Rechtsnachfolger den beim Rechtsvorgänger noch nicht berücksichtigten Teil der Erhaltungsaufwendungen im verbleibenden Verteilungszeitraum geltend machen. Im Jahr des Eigentumswechsels ist die Jahresrate auf Übertragenden und Übernehmenden entsprechend der Besitzdauer aufzuteilen (R 21.1 Abs. 6 Satz 2 EStR).
  • Nießbrauch: Wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums vertraglich beendet, kann der Eigentümer den verbleibenden Teil der Aufwendungen nicht als seine Werbungskosten geltend machen. Vielmehr darf der Nießbraucher den noch nicht berücksichtigten Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Beendigung in einem Betrag als Werbungskosten absetzen (FG Münster vom 15.4.2016, 4 K 422/15, rkr.).

AKTUELL hat der Bundesfinanzhof die Frage zum steuerlichen Abzug geklärt, wenn das Nießbrauchsrecht während des Verteilungszeitraums durch Tod des Vorbehaltsnießbrauchers bzw. Erblassers endet: Hatte der Vermieter das Gebäude auf seine Kinder übertragen und sich den Nießbrauch an den Vermietungserträgen vorbehalten (sog. Vorbehaltsnießbrauch) und hat er größere Erhaltungsaufwendungen auf fünf Jahre verteilt, so können die Kinder (Eigentümer) nach dem Tod des Vorbehaltsnießbrauchers innerhalb des Verteilungszeitraumes den verbliebenen Teil des Erhaltungsaufwands nicht als ihre Werbungskosten geltend machen. Denn sie haben die Aufwendungen nicht selbst getragen und sind daher nicht zum Abzug berechtigt. Vielmehr ist der noch nicht verbrauchte Restbetrag des Erhaltungsaufwands beim Erblasser als Werbungskosten anzusetzen (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 22/17).

AKTUELL hat der BFH erneut  zu dem Thema "Nicht verbrauchte Beträge im Erbfall" entschieden, und zwar wie folgt: Hat ein Wohnungseigentümer größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und verstirbt er innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr des Versterbens beim Erblasser als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte absetzbar. Der Restbetrag geht nicht auf die Erben über, die Verteilung kann nicht von ihnen fortgeführt werden. Denn die vom Erblasser getragenen Erhaltungsaufwendungen und bei diesem abgeflossenen Aufwendungen haben dessen persönliche Leistungsfähigkeit sofort gemindert und sind daher spätestens im Jahr des Versterbens als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 10.11.2020, IX R 31/19).

STEUERRAT: Bezüglich Abschreibungen ist gesetzlich geregelt, dass der Rechtsnachfolger die Abschreibung des Vorgängers fortsetzen kann (§ 11d EStDV). Diese Möglichkeit kann auf Erhaltungsaufwendungen nicht analog angewandt werden. Es besteht nämlich kein allgemeiner einkommensteuerrechtlicher Grundsatz, wonach ein Einzelrechtsnachfolger stets die steuerlichen Vergünstigungen seines Vorgängers weiterführen kann.

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